Долевое строительство - страховые реалии, или "Кому на Руси страховать хорошо".

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2012 года № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который назвали как "Закон об обязательном страховании ответственности застройщиков", был официально опубликован на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) 31 декабря 2012 года, в "Российской газете" №3 от 11 января 2013 года, в Собрании законодательства Российской Федерации от 31 декабря 2012 года № 53 (часть I) ст. 7619. Таким образом важные изменения вступают в силу с 1 января 2014 года.

Следует оговориться, что действие положений (в редакции указанного Федерального закона № 294-ФЗ) статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 201.5 и 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статей 4, 12.1, 15.1, 15.2 и пункта 3 части 7 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и статей 51 и 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 - 5 указанного Федерального закона № 294-ФЗ (т.е. получается после 01 января 2014 года).

Данное обстоятельство вызвало некоторое волнение и массу вопросов со стороны как дольщиков, так и застройщиков. Но так ли всё полезно или совсем страшно, следует разобраться подробнее.

Прежде всего следует оговориться, что данная законодательная инициатива направлена на защиту дольщиков по строительству только ЖИЛЫХ помещений, но не иных, включая коммерческую недвижимость, к регулированию которой одинаково относился прежде закон 214-ФЗ.

При этом непонятно, зачем на государственную регистрацию договора о долевом участии в строительстве, например коммерческой (нежилой) недвижимости в жилом доме, необходимо будет предоставлять обязательно договор страхования ответственности застройщика или договор поручительства банка, если таковые нужны лишь для защиты дольщиков только ЖИЛОЙ недвижимости.

И это не говоря о том, что дольщики "иной" недвижимости, так называемой "коммерческой", тоже имеют интерес в государственной защите своих вложений при полноценном долевом строительстве, когда в нескольких этажах многоквартирного жилого дома могут быть расположены либо офисные помещения, либо паркинги или многоуровневые гаражи для жильцов того самого дома. Такое необоснованное разделение законодателем интересов одних и тех же граждан на "жилой интерес" и на "иной интерес" в настоящее время носит уже дискриминационный характер, поскольку направлено на защиту и законодательное регулирование не всех прав и законных интересов граждан при одних и тех же правоотношениях тех же субъектов права, а на их произвольно избранную законодателем "привилегированность", не разграниченную разными конституционными принципами. Следует помнить, что такие права и интересы граждан на частную собственность в Конституции РФ одинаково защищаются, и гарантируется их государственная защита одинаково, независимо от деления такой собственности на "жилую" и "нежилую".

Если "авральное" решение до января 2014 года проблем обманутых дольщиков, требовавших скорейшего разрешения судами множества дел, давало правоприменителю моральное право избирательно защищать интересы только дольщиков-граждан по "жилым" помещениям, указывая, что "Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства" (Постановление ФАС ПО от 25.05.2012г. дело № А55-6409/2011), т.е. в привилегированном положении (с намеком на решение проблем за счет бюджетного финансирования), то введение в действие в плановом порядке нового закона после января 2014 года, также защищающего только "жилые интересы", но уже без какого-либо намека бюджетного вливания, уже не оправдывается теми же самыми мотивами "социальной напряженности тематики".

Следовало бы вспомнить ту ничем не утешимую досаду и горе граждан-дольщиков от диаметральной противоположности судебных решений по схожим обстоятельствам в одних и тех же арбитражных делах по одним и тем же жилым домам, когда им было отказано арбитражным судом в признании права собственности на офисное помещение или паркинг, а заявления граждан по "квартирным требованиям" судами удовлетворялись. Непонятны мотивы таких судебных решений и тем дольщикам, кто получал "положительное" решение арбитражного суда на оплаченную квартиру в многоквартирном жилом доме, а на оплаченные место-паркинг, гараж или офис в этом же едином доме, они уже в арбитражном суде таковые не получали. Это было и в том случае, когда больше половины таких "соседних" офисов, паркингов и гаражей этого дома в судах общей юрисдикции были признаны в собственности граждан незадолго до этого, но арбитраж неуклонно отказывал (например дело о банкротстве ООО СК "Металлопторг" № А55-13551/2010).

Данная негативная правовая позиция необъяснимого разделения продолжает повторяться и в рассматриваемой законодательной инициативе.

Но и это не самая большая проблема закона о страховании ответственности застройщика перед дольщиками.

Если строительство не приостановлено и не прекращено (но ведется медленно), то до наступления срока "передачи жилого помещения" нельзя обратиться за страховым возмещением. Невозможно и обратить взыскание на предмет залога, пока не истечет шесть месяцев с момента наступления срока "передачи жилого помещения". Но по общему правилу договор страхования действует до наступления предусмотренного таким договором срока передачи жилого помещения. И лишь сохраняется право получить страховое возмещение только в течение двух лет по истечении предусмотренного срока передачи жилого помещения (п.9 ст.15.2 закона № 214-ФЗ).

Таким образом получается, что на страховое возмещение возможно рассчитывать лишь в период длительностью в полтора года, т.е. по истечении шести месяцев и не позднее двух лет с момента предусмотренного договором долевого участия срока передачи жилого помещения участнику строительства.

При этом подтверждением наступления страхового случая будет либо решение суда об обращении взыскания на предмет залога (общегражданский порядок обращения в суд или в арбитражный суд, что обязательно при желании будет "перехвачено" процедурой управляемого банкротства), либо решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Следует обратить особое внимание, что ни фактом возбуждения процедуры банкротства, ни датой введения процедуры наблюдения, ни введением внешнего управления данный страховой случай НЕ подтверждается. Он подтверждается только решением о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства (п.8 ст.15.2 закона № 214-ФЗ).

Но истории известны случаи, когда процедура наблюдения не вводилась два года с момента возбуждения дела о банкротстве застройщика - конкретно в Самаре это застройщик ООО "Монтэк" (дело № А55-19659/2009, возбуждено дело о банкротстве 28.08.2009 года, процедура наблюдения введена лишь 17.08.2011 года, внешнее управление введено 07.06.2012 года), не говоря, что с момента введения процедуры наблюдения до момента признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства может пройти и еще около ТРЁХ лет (пример - ОАО "Региональный деловой центр", дело № А55-6409/2011, возбуждено дело о банкротстве 15.04.2011 года, введена процедура наблюдения 13.05.2011 года, а признан банкротом лишь 25.04.2014 года) по вполне законным основаниям: до 7 месяцев - процедура наблюдения и 18 месяцев - внешнее управление с множеством продлений. При этом, сменой арбитражных управляющих и признанием собраний кредиторов недействительными, процедуру наблюдения можно затянуть на годы. Этому также пример - застройщик ООО "Монтэк" (дело № А55-19659/2009). И получается, договор страхования уже действовать не будет, и банкротство пройдет без страховых выплат дольщикам, априори.

Непонятно, для чего законодатель вообще ограничил такой срок возможного получения страхового возмещения дольщиком в два года с момента прописанного в договоре срока передачи квартиры, если даже сегодняшние застройщики, держащиеся на плаву экономики, имеют просрочку по этому обязательству в 6-12 месяцев перед своими дольщиками. Похоже, что банковские и страховые лоббисты "протащили" в закон такую оговорку с ограничением в два года, с целью дать лазейку банкам и страховщикам уклониться от выплаты страхового возмещения после истечения 2-х лет с момента, как застройщик должен был передать построенное жилье своим дольщикам.

Так что же, уже пора бежать и банкротить нерадивых застройщиков или обращать взыскание на предмет залога путем отказа от заветной квартиры и требования в суде денег? Иначе, дотянув до пресекательных "двух лет", можно вообще остаться без страховки!

Любой страховщик в данном случае захочет сам подтолкнуть в "управляемое банкротство" застройщика, просрочившего сдачу дома на шесть месяцев или остановившего строительство, и приложить все усилия, чтобы открытие конкурсного производства (признание банкротом) состоялось не ранее, чем через полтора года после такового, используя вышеизложенные методы затягивания процедуры наблюдения и уходя во внешнее управление при необходимости.

Но подтверждением наступления страхового случая перечислена и выписка из реестра кредиторов при банкротстве застройщика, в который дольщик, намеренный получить страховое возмещение, должен попасть (подпункт 2 пункта 8 статьи 15.2 Закона № 214-ФЗ). При желании и наличии влияния, чтобы лишить страхового возмещения, можно затянуть и отдельные процессы по включению в реестр конкретных "неугодных" дольщиков до полугода и более по срокам, как это уже происходило в деле о банкротстве ОАО «Региональный деловой центр» (№ А55-6409/2011), когда судья по несколько месяцев откладывала включения в реестр дольщиков ввиду того, что рассматривался в очередной раз (второй или третий) вопрос об утверждении мирового соглашения, заключенного при участии лишь трех дольщиков. Остальных дольщиков попросту не пускали в реестр, специально затягивая рассмотрение их требований, пока на судью не стали сыпаться жалобы и заявления на имя председателя суда об ускорении (пункт 6 статьи 6.1. Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Поэтому правомерно сформировался обоснованный скепсис по данному вопросу с введением страхования гражданской ответственности застройщика и поручительства банка, с учетом всего уже изложенного и при воспоминании вопроса, как легко в нашей стране лопаются банки и у них отзываются лицензии. И кто будет отвечать в таком случае перед дольщиками?!

К тому же не урегулирован вопрос об изменении срока передачи построенного жилья дольщику с целью взаимодействия сторон по страхованию, поскольку изменение срока в силу закона 214-ФЗ производится застройщиком и участниками строительства по дополнительным соглашениям, которые подлежат государственной регистрации. При этом, очевидно, необходимо будет предоставлять и новый договор страхования, где будет указан новый срок передачи жилья дольщикам. Так, справедливости ради, следует отметить, что дольщик вовсе не обязан подписывать с застройщиком такое дополнительное соглашение по переносу сроков передачи ему построенного объекта, о чем прямо указано в пункте 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.). Тогда как страховщик заключит новый договор страхования, когда "de jure" по предыдущему договору страхования этот самый страховой случай уже наступил, если хоть один из дольщиков не продлит первоначальные "сроки окончания строительства"?

При этом возникает вопрос: скажется на сумме страховой премии уплачиваемой страховщику застройщиком то обстоятельство, что последний, например, уже сейчас сталкивается с просрочкой одного срока, а нужно оговоренный срок менять в договорах с дольщиками? Следовательно нужно заключать новый договор страхования, а к этому времени истекает срок разрешения на строительство, который не продлят без действующего договора страхования. Будет ли страховщик рассматривать это как "устойчивое состояние страхователя по фактически наступившему страховому случаю", поскольку страхованию подлежит "имущественный риск" наступления какого-либо события (страхового случая), а не фактически уже наступившего события. Будет ли страховая компания заключать новый договор с таким застройщиком, а если будет, то на каких финансовых условиях и сколько это обойдется застройщику, и повлечет ли это банкротство застройщика или ляжет на плечи дольщиков и через какой механизм?

Все эти вопросы лишь усиливают скепсис экспертов по данному вопросу поскольку указывают на неэффективность тех норм, которые заложены в законе о страховании ответственности застройщиков в долевом строительстве, поскольку таковые по своей сути должны были стать гарантией спокойствия дольщиков, вкладывающих свои деньги в долевое строительство, но так ею и не стали. Без сомнений, данные пробелы могут быть использованы непорядочными чиновниками в целях противоправной деятельности коррупционной направленности.

Но вот что закон дал застройщику больше поводов поднять стоимость строящегося квадратного метра засчет "оплаты услуг застройщика", в этом почти ни у кого нет сомнений, ведь застройщик по 214-му закону имеет право тратить деньги дольщиков исключительно на строительство дома и на прочие расходы по его возведению. Расходы застройщика по страхованию, несмотря на то, что напрямую не изменили структуру формулировок статьи 18 закона № 214-ФЗ в связи с новшествами, всё же непременно получат суммарное отражение в цене за квадратный метр. Это на своем кармане ощутит дольщик.

В целях исключения элементов коррупционной составляющей из сферы правового регулирования, а также в целях защиты интересов участников долевого строительства, которыми могут быть как бизнес-структуры так и обычные граждане-потребители, защиты имущественно-правовых интересов застройщиков которыми признаются исключительно юридические лица (т.е. бизнес), видится оправданным рекомендовать государству обратить внимание и внести следующие коррективы и изменения в действующее законодательство:

1. Отменить обязательное предоставление договора страхования ответственности застройщика либо договора поручительства (подпункт 4 пункта 2 статьи 25.1 Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") для государственной регистрации договоров долевого участия по строительству объектов "нежилой недвижимости", оставив действие данной нормы лишь для регистрации договора долевого участия по строительству жилого помещения, поскольку описываемое страхование и гарантии направлены на защиту лишь участников строительства (дольщиков) по жилым помещениям.

2. Обязать застройщиков производить расчет стоимости каждого договора долевого участия индивидуально по критерию реального страхования (или поручительства), либо с учетом реального отсутствия такой обеспечительной защиты конкретного участника долевого строительства (конкретного жилого или нежилого помещения, офиса, паркинга, гаражных боксов и т.п.), обеспечивая тем самым "неусредненное ценообразование", что в данном случае обеспечит реальную и справедливую градацию цен недвижимости для бизнеса и обычных граждан с применением правила: "если участник долевого строительства (т.е. бизнесмен) не застрахован/гарантирован от неисполнения обязательств застройщика, то цена его договора долевого участия должна быть ниже на стоимость такой страховки/гарантии", поскольку в настоящий момент действующее законодательство с учетом сложившихся обычаев делового оборота на строительном рынке, предполагает определять стоимость площади строительства распределяя все издержки застройщика на такой метр независимо, относится ли страхование рисков застройщика к данной площади или нет.

Таким образом, участники долевого строительства по нежилым помещениям, т.е. в большей степени представители бизнеса (мелкого и среднего) сегодня понесут бремя уплаты страхования наряду с обычными гражданами по жилым помещениям, несмотря на то, что такое страхование на их риски не распространяется, и это должно быть признано неоправданным социальным неравенством в обществе, поскольку возлагает неоправданные финансовые обязательства на предпринимательство.

3. Поскольку объектом страхования являются имущественные интересы предпринимателя-застройщика связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору, то следует изменить закон и оговорить, что договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до фактической передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

Справочно: в настоящей редакции пункта 9 статьи 15.1 закона № 214-ФЗ договор страхования действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение семи (а не как в настоящий момент - ДВУХ) лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения (пункт 9 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ). Данные изменения предоставят реальную, а не иллюзорную финансовую защиту застройщикам и участникам строительства в столь сложных правоотношениях, как долевое строительство, что поможет укрепить положение бизнеса в данной отрасли и повысить доверие к нему со стороны потребителей (граждан и представителей мелкого и среднего бизнеса). Без весомой, качественной и немедленной волны доверия со стороны потребителей (дольщиков), рынок долевого строительства обречен на длительное и мучительное восстановление после его стагнации периода 2008-2010 годов.

4. На сегодняшний день, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 части 2 статьи 15.1 закона № 214-ФЗ срока действия поручительства, поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства. Следует дополнить эту норму оговоркой, что предыдущий договор поручительства действует до момента заключения нового договора поручительства, поскольку в противном случае, застройщик (как бизнес-структура) остается без надлежащей и уже оплаченной защиты его финансовых интересов со стороны банка-поручителя ввиду неких субъективных обстоятельств. Одновременно и участники долевого строительства также оставались бы без каких-либо гарантий со стороны третьих лиц (банков-поручителей), поскольку предусмотренная пунктом 4 статьи 15.1 закона № 214-ФЗ мера вовсе не решает проблем дольщиков в таком случае, поскольку банк-поручитель всего лишь обязан уведомить дольщиков о таком досрочном прекращении поручительства.

Аналогично вышеизложенному требованию по страхованию ответственности застройщика, следует увеличить и срок обязательного "охвата" гарантией с двух лет (предусмотренной в настоящий момент в подпункте 3 пункте 2 статьи 15.1 закона № 214-ФЗ) до срока фактических на сегодня задержек ввода в эксплуатацию, т.е. не менее семи лет, что в большей степени обеспечит защиту интересов застройщиков (крупного предпринимательства) и дольщиков (граждан, а также мелкого и среднего предпринимательства), требующих в нынешних реалиях более пристального регулирования, внимания и даже защиты со стороны государства.

5. Включить расходы застройщика по страхованию и по оплате гарантий предусмотренных законом № 214-ФЗ в статью затрат, на которые застройщик может направлять денежные средства привлеченные от участников долевого строительства (статья 18 закона № 214-ФЗ) поскольку с января 2014 года и до настоящего момента данный перечень напрямую не скорректирован после введения новых норм, но одновременно является исчерпывающим, что предполагает не только "правовую неопределенность коррупционной направленности" для застройщика как законопослушного бизнесмена, но и толкает его на прямое нарушение закона, который лишь формально не приведен в соответствие с действующими правовыми реалиями, обязывая страховать и получать дорогостоящие гарантии банков, но не относя такие большие затраты на основное производство - строительство. Ведь не предполагает ли государство, что такое дорогостоящее страхование и гарантии, застройщик обязан с 1 января 2014 года производить исключительно засчет своих собственных средств, т.е. с прибыли, что является неоправданным вмешательством государства в сферу бизнес-регулирования по данному вопросу.

Данный правовой пробел уже с января 2014 года безальтернативно ставит легальный строительный бизнес (в рамках строительства с регистрацией первого договора долевого участия после указанной даты) на грань правонарушения, и очередные проверки государственными органами застройщика вместо надлежащего контроля может сводить к взяточничеству и чиновничьему произволу.

 

Дмитрий Михайлович Натариус,
адвокат,
член Ассоциации юристов России.

www.advokat-natarius.ru

апрель 2014г. ©